生前贈与をお考えの方へ
生前贈与による贈与税、相続税対策
アパート建築による節税方法
相続税は、相続財産の金額が多ければ多いほど、
税率が高くなる仕組みになっています。
ということは相続財産の価値が低ければ低いほど、
相続税の支払いは少なくなるようになっています。
そして相続財産のうち「土地」「建物」というのは、
それらがどのように使われているかで、
評価金額が大きく変わるようになっています。
そして評価金額がもっとも低くなる「土地」「建物」の活用方法は、
「アパート建築」
なのです。
アパート建築が相続税の節税となる理由
①アパートを建築すると土地の評価が下がる
自分の土地にアパートを建築すると、
その土地は「貸家付土地」となり、
土地の評価額が２０％以上は下がります。
評価額が下がる割合は地域ごとで異なり、
税務署が発行する「路線価図」というもので定められています。
アパートを建築した土地は
「小規模宅地の特例」
の適用対象になります。
その土地に小規模宅地の特例を適用できれば、
２００㎡までの部分については評価額が５０％下がります。
この特例はマイホームにも適用できますが、
アパートの方が適用対象となる面積が増えることで、
有利な形を選択できますから、
小規模宅地の特例のメリットを最大限に生かすことができます。
②アパートを建築すると建物の評価が下がる
建物というのは完成した瞬間に、
評価が４０％ほど下がります。
つまり建物の建築費用に１億円かかった場合、
完成した瞬間に評価額は６０００万円ぐらいとなるのです。
まずこれだけで、
１億円の財産を４０００万円も減らすことができます。
またアパートなどの建物は「貸家」となり、
普通の建物より評価額が３０％下がります。
こうなると建築費１億円のアパートは、
１億円×（１－０．４）×（１－０．３）＝４２００万円
となり、５８００万円も資産を圧縮することができます。
またアパートを立てるときに、銀行から借り入れをします。
銀行からの借入金は借金と同じですから、
借入金を相続財産から引き算することができます。
こうすることで、さらに相続税を減らすことができます。
アパート建築による土地活用の例
【現在】
空き地の評価額 ３億円
預金 １０００万円
上記の状態で、
建築費用５０００万円（自己資金１０００万円、借入金４０００万円）
のアパートを建築すると、
※借地権割合７０％、借家権割合３０％
※固定資産評価額は建築費用の６０％
※小規模宅地の特例は計算に含んでいない
【対策後】
空き地の評価額 ２億３７００万円＝３億円×（１－０．７×０．３）
建物の評価額 ２１００万円＝５０００万円×０．６×０．７
借入金 ▲４０００万円
合計 ２億１８００万円
３億円－２億１８００万円＝９２００万円
となり、９２００万円も評価を減少することができます。
さらに家賃収入も見込めますから、
その収入で生命保険に加入してさらに対策を行うこともできます。
ただしアパート経営には空室による収入不足の危険性もあります。
このへんは自己責任で十分に検討する必要があるでしょう。
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© 2011 コスモス司法書士事務所 司法書士 桑島隆二